Doorstroming werkt, blijkt uit onderzoek dat Springco Urban Analytics uitvoerde in opdracht van de provincie Utrecht.
De opbrengst: tot drie verhuisbewegingen per doorstromer en vele vrijkomende huizen voor jonge gezinnen. Daarom moet je geen eengezinshuizen bouwen maar appartementen, en ouderen met een eengezinshuis voorrang geven om daarin te wonen.
Dat is althans de conclusie van Gert Jan Hagen, oprichter-directeur van Springco Urban Analytics, nadat hij de Utrechtse woningmarkt onder de loep heeft genomen. ‘Er is een grote vraag naar eengezinskoopwoningen. Deze zijn onvoldoende beschikbaar in de woningvoorraad, omdat huishoudens die nu in deze woningen wonen en graag zouden willen doorstromen, geen woning kunnen vinden. Je kan dan concluderen dat je eengezinswoningen moet bij bouwen (in een artikel in ROm waarschuwde Hagen eerder voor de risico’s, red.). Maar je kunt ook proberen de bestaande voorraad beter te benutten.’
Om dat idee verder vorm te geven, deed Hagen een gedachtenexperiment. ‘Stel, we zetten vannacht alle inwoners van de provincie Utrecht hun huis uit en morgen verdelen we hen over de woningvoorraad waarbij we uitgaan van het verhuispatroon van de vergelijkbare inwoners van de provincie die wel zijn verhuisd. Dan blijkt dat het aanbod eengezinswoningen de vraag overstijgt, terwijl er een groot tekort is aan koopappartementen.’ Ofwel: het staafdiagram boven in spiegelbeeld.
Empty nester: de macht van het getal
‘Blijkbaar zitten veel huishoudens in een verkeerde behuizing, en dat belemmert veel gezinnen om nu een geschikte woning te vinden’, zegt Hagen. De cijfers spreken boekdelen. ‘Dertig tot vijftig procent van de eengezinswoningen in de provincie wordt bewoond door kleine huishoudens. Dat zijn 110.000 huizen. Voor een groot deel zijn dit empty nesters die hun eengezinshuis ooit bewoonden met hun kroost. Dat is al lang de deur uit en zelf raken ze op leeftijd.’ Veel van deze huishoudens blijven graag in deze woning wonen, maar de groep empty nesters is zo groot, dat het deel dat graag wel wil verhuizen inmiddels ook een grote omvang bereikt en een groot effect op de benutting van de woningvoorraad kan hebben.
Maar als deze groep een verhuiswens heeft, dan slagen ze er onvoldoende in deze verhuiswens in vervulling te laten gaan. Dat komt deels doordat het aanbod appartementen nog altijd ver achter loopt bij de vraag, waardoor verdringingeffecten optreden. Maar ook als die appartementen er zijn, moeten mensen in beweging komen.’
‘In de jaren zeventig van de vorige eeuw stond het gezin centraal in de volkshuisvesting. Nu is het tijdperk van de empty nester aangebroken.’
De vraag is alleen hoe. En hoe je de verhuisketen zo groot mogelijk kunt maken voor maximaal doorstroomeffect. Daartoe bestudeerde Hagen de verhuisdynamiek rond twee appartementengebouwen: één blok met 27 middeldure huurwoningen in IJsselstein en een appartementencomplex in Nieuwegein, eveneens met middeldure huurwoningen waarvan Springco de mutaties van 29 woningen in het vizier had.
‘Bij het appartementencomplex in IJsselstein gold een voorrangsregeling voor kandidaten die een eengezinshuurwoning in de sociale sector achterlaten. Door 27 woningen aan te bieden aan deze doelgroep, wisselden in totaal 98 huizen van bewoners.’ Dit is berekend in een verhuisketenmodel (‘met en hoop wiskundige statistiek’) gebaseerd op de werkelijke migratiepatronen in de provincie Utrecht. Zonder voorrangsregeling zouden 72 woningen zijn vrijgemaakt.
Eigenaarbewoner brengt grootste verhuisketen op gang
Bij het appartementencomplex in Nieuwegein gold een voorrangssregeling voor ouderen uit de wijk en de stad, waarbij voor pensioengerechtigden ook een lagere inkomenseis werd gehanteerd, met een grote verhuisketen tot gevolg. En ook daar draaide Hagen een simulatie waarin géén voorrangsregeling van toepassing was. De verhuisketen bleek 40% langer door deze voorrangsregeling toe te passen.
Conclusie: doorstroming is wel degelijk te sturen. En het maakt daarbij veel uit in welke ‘pikorde’ de instromende huurder staat. Een eigenaar-bewoner brengt een grotere verhuisketen op gang dan een sociale huurder, die zelf al onderaan de keten staat.
Andere doorstroommaatregelen
En hoe zit het met andere maatregelen? De forse inkomenseis die veel aanbieders van midden- en duurdere huurwoningen hanteren, vormt volgens Hagen een groot obstakel dat weggenomen kan worden. ‘Empty nesters hebben een pensioen en vaak vermogen. Beleggers rekenen dat meestal niet mee.’
Tot slot nog wat cijfers. Elke mutatie van een eengezinswoning naar een appartement levert volgens Hagen een winst van 30.000 euro op en een vermindering van het stedelijk ruimtegebruik van 150 vierkante meter. Met ander woorden: dan mag je er aan de voorkant ook wat instoppen aan stimulerende maatregelen om die doorstroming op gang te brengen.’
Maar er moeten ook vooral appartementen worden gebouwd. En dat is precies wat 123 parteners die samen de Utrechtse Actieagenda Woningmarkt opstelden afspreken: ze gaan vooral appartementen bouwen, in bestaande stedelijk gebied, dichtbij voorzieningen.
Bron: Stadszaken.nl – Jan Jager 09-01-2019
